Loi APER toiture : ce qui s'impose à vos bâtiments

Quels bâtiments sont concernés ?

L'obligation vise les bâtiments et parties de bâtiments dont l'usage figure dans cette liste du code de la construction et de l'habitation :

• commerces, bâtiments industriels, artisanaux et administratifs ;
• bureaux et entrepôts ;
• hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale ;
• hôpitaux, équipements sportifs, récréatifs et de loisirs ;
• bâtiments scolaires et universitaires ;
• parcs de stationnement couverts accessibles au public.

Les logements n'y figurent pas. Le seuil diffère selon le cas : une emprise au sol au moins égale à 500 m² pour un bâtiment existant (article L. 171-5), plus de 500 m² pour une construction, une extension ou une rénovation lourde (article L. 171-4).

Que faut-il installer ?

Le code laisse trois possibilités :

• un procédé de production d'énergies renouvelables, le plus souvent des panneaux photovoltaïques ;
• un système de végétalisation qui ne recourt à l'eau potable qu'en complément des eaux de récupération, garantit un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorise la biodiversité ;
• tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

L'obligation se réalise en toiture du bâtiment et s'ajoute à celle des parkings : des ombrières de parking ne remplacent pas l'équipement de la toiture.

Les échéances et la surface à couvrir

Bâtiments existants : 1er janvier 2028

L'article L. 171-5 entre en vigueur le 1er janvier 2028 pour les bâtiments existant au 1er juillet 2023 et pour ceux dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée à compter du 10 mars 2023 et avant le 1er juillet 2023. La surface de toiture à couvrir doit être définie par décret : celui-ci n'a pas été publié à la date de mise à jour de cette page.

Le préfet peut accorder un délai supplémentaire au propriétaire qui justifie avoir fait les diligences nécessaires, lorsque le retard ne lui est pas imputable, notamment en cas de difficultés d'approvisionnement.

Constructions, extensions et rénovations lourdes : déjà en vigueur

La part de toiture à équiper est d'au moins 30 % depuis le 1er juillet 2023, 40 % depuis le 1er juillet 2026 et 50 % à compter du 1er juillet 2027. Un bâtiment est soumis si au moins la moitié de sa surface de plancher est affectée aux usages listés. Une rénovation est lourde lorsqu'elle a pour objet ou rend nécessaire le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment.

Les exemptions

Pour un bâtiment existant, l'obligation ne s'applique pas :

• en cas de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales qui ne permettent pas l'installation, notamment si elle aggrave un risque ou présente une difficulté technique insurmontable ;
• lorsque les travaux ne peuvent pas être réalisés dans des conditions économiquement acceptables.

Les critères doivent être précisés par décret en Conseil d'État, et il appartient au gestionnaire du bâtiment de démontrer qu'il y répond. Pour les installations classées (ICPE), un arrêté ministériel définit les cas où l'obligation est écartée ou soumise à des conditions particulières.

Pour une construction, une extension ou une rénovation lourde, les motifs sont les mêmes, mais c'est l'autorité compétente en matière d'urbanisme qui statue, par décision motivée, au vu d'une attestation jointe à la demande. Aux abords des monuments historiques, dans les sites patrimoniaux remarquables, les sites inscrits ou classés et le cœur des parcs nationaux, l'obligation ne s'applique que si l'autorité compétente donne son accord. Depuis la loi du 26 mai 2026, l'exonération peut être subordonnée à la pose d'un revêtement réflectif en toiture.

Les sanctions

Pour les constructions, extensions et rénovations lourdes, l'article L. 183-4 du code punit d'une amende de 45 000 € l'infraction à l'article L. 171-4, et une peine de six mois d'emprisonnement peut s'y ajouter en cas de récidive. Elle vise les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs et toute autre personne responsable de l'exécution des travaux.

Pour les bâtiments existants, l'article L. 171-5 ne fixe pas de montant et ne figure pas dans la liste de l'article L. 183-4 : ses manquements sont constatés par les agents mentionnés à l'article L. 142-21 du code de l'énergie.

Ce qui peut encore changer

Un projet de loi d'adaptation au droit de l'Union européenne, adopté par le Sénat le 18 février 2026, reste à examiner par l'Assemblée nationale. Il n'est pas en vigueur, et sa version sénatoriale modifierait ces règles en profondeur :

• l'obligation sur l'existant ne viserait plus que les bâtiments publics non résidentiels : plus de 1 100 m² d'emprise au sol en 2028, 410 m² en 2029 et 130 m² en 2031 ;
• pour le neuf, le seuil passerait à plus de 130 m² d'emprise au sol, avec au moins 30 % de la toiture, et les rénovations importantes de plus de 270 m² seraient visées à partir de 2028 ;
• seule la production d'énergies renouvelables serait retenue, les toitures déjà végétalisées étant exemptées.

Nous mettons cette page et le pré-diagnostic à jour dès la publication du texte définitif. En attendant, c'est le droit en vigueur décrit plus haut qui s'applique.

Questions fréquentes

Mon bâtiment fait exactement 500 m² : est-il concerné ?

Oui s'il existait au 1er juillet 2023 : le texte vise une emprise au sol au moins égale à 500 m². Pour une construction, une extension ou une rénovation lourde, l'obligation commence au-delà de 500 m².

Quelle part de ma toiture devra être couverte en 2028 ?

Le décret qui doit la fixer pour les bâtiments existants n'a pas été publié à la date de mise à jour de cette page. Les taux de 30 %, 40 % puis 50 % ne concernent que les constructions, les extensions et les rénovations lourdes.

Des ombrières sur mon parking peuvent-elles remplacer la toiture ?

Non. L'obligation se réalise en toiture du bâtiment et celle des parkings de plus de 1 500 m² s'y ajoute : l'une ne se reporte pas sur l'autre.

Une toiture végétalisée suffit-elle ?

Oui en l'état du droit, si le système ne recourt à l'eau potable qu'en complément des eaux de récupération, garantit un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorise la biodiversité. Le projet de loi adopté par le Sénat en février 2026 ne retiendrait que la production d'énergies renouvelables.

Quelle amende pour une toiture non équipée ?

Pour une construction, une extension ou une rénovation lourde, l'infraction est punie d'une amende de 45 000 €. Pour un bâtiment existant, l'article L. 171-5 ne fixe pas de montant : ses manquements sont constatés par des agents habilités.

Les autres obligations sont détaillées sur leurs pages : parkings de plus de 1 500 m² et bornes de recharge. La vue d'ensemble : loi APER : obligations et sanctions.